I contratti di affitto in Lussemburgo. Cosa, come, quando e perché


Prima di affrontare l’argomento è importante sottolineare che la libertà contrattuale delle parti e’ quasi totale e spesso i contraenti possono addirittura accordarsi in modo contrario a quanta previsto dalle leggi vigenti in materia.
Non c’è quindi un contratto di affitto standard o tipo che funga da modello e chiunque può stipulare un accordo contenente le clausole ritenute necessarie o sufficienti.

Ai sensi della legge vigente, qualsiasi contratto di affitto relativo ad un’abitazione principale e’ in linea di massima prorogabile, anche se nel contratto firmato tra le parti figura un’indicazione contraria.
Ciò costituisce una tutela nei confronti dell’affittuario, che non può quindi essere facilmente messo fuori dalla propria abitazione a meno che non vengano a realizzarsi alcune condizioni.
È così che tutti i contratti di affitto, recanti o meno un’indicazione di durata, sono prorogati indefinitamente, con l’eccezione delle clausole elencate all’art.14.
È così che il proprietario-locatore deve provare la sua esigenza personale, o quella di uno dei membri della sua famiglia, oppure deve invocare motivi gravi e legittimi o dimostrare che l’affittuario non rispetta i suoi obblighi (problemi legati al regolare pagamento del canone, schiamazzi notturni ripetuti, mancanza di assicurazione, ecc….).
Per evidenti ragioni di equità, il competente giudice di pace è quasi tenuto a credere il locatore sulla parola quando quest’ultimo invoca il bisogno personale.
I termini di preavviso fissati nel contratto devono evidentemente essere rispettati.

Verifica dei luoghi
«Qualora non sia stata fatta una verifica dei luoghi, si presume che l’affittuario ne abbia preso possesso trovandoli in buone condizioni di manutenzione e così deve restituirli, fatta salva la prova del contrario», prescrive la norma del codicie civile lussemburghese.
Vi suggeriamo quindi di effettuare, prima dell’entrata in vigore del contratto, una verifica dello stato dei luoghi quanto più dettagliata possibile, in presenza dell’affittuario e del locatore, i quali devono firmare il documento e datarlo. La verifica dei luoghi è obbligatoria in caso di presentazione di una garanzia.
La verifica dello stato dei luoghi e’ il documento più importante circa eventuali reclami per deterioramenti che potrebbero essere presentati alia scadenza del contratto sia dall’affittuario che dal locatore.

Vi consigliamo di farla nel modo piu’ dettagliato possibile per evitare contestazioni a fine contratto.

Garanzia bancaria
In Lussemburgo è abituale fornire al proprietario una garanzia per tutta la durata del contratto. Se le parti concordano su tale garanzia, occorre procedere alla verifica dello stato dei luoghi. Di solito si tratta di una garanzia bancaria che l’affittuario dovrà presentare prima dell’entrata in vigore del contratto di affitto o al massimo il giorno stabilito nell’accordo scritto. In mancanza della garanzia, il contratto potrà essere annullato.Si puo’ anche consegnare direttamente al proprietario (versamento, bonifico o firma della ricevuta) la garanzia richiesta.
Questo modo di garantire il contratto d’affitto è il più economico, in quanto la garanzia bancaria comporta pratiche amministrative ed alcune spese di commissione.In base alla norma vigente, la garanzia non può superare la somma di tre mesi di affitto, eccezion fatta per le case padronali,le ville o gli appartamenti di almeno sette vani.

Spese di agenzia
Le spese di agenzia sono pagate di solito dall’affittuario all’agenzia che gli ha proposto l’immobile e di solito ammontano ad un mese di affitto piu’ l’IVA.

Assicurazione
E’ particamente obbligatorio per l’affittuario assicurarsi presso una compagnia di assicurazione riconosciuta nel Lussemburgo contro il rischio locativo, l’incendio, i danni provocati da acqua, fumo, esplosioni e la rottura dei vetri. La non sottoscrizione può portare alle cessazione anticipata del contratto.

Spese di gestione
Qualora Ia gestione dell’immobile affittato sia affidata ad un’agenzia specializzata o ad un amministratore di condominio, le spese saranno molto spesso a carico dell’affittuario, ma in alcuni casi potranno essere suddivise tra proprietario e affittuario.
E’ estremamente utile si definisca questo aspetto.

Regolamento interno
Qualora esista, fatevene dare una copia dal proprietario. Leggetevelo prima di firmarlo, in modo da sapere in anticipo alcune limitazioni possibili sull’uso dell’immobile.

Durata
La durata abituale di un contratto di affitto in Lussemburgo è di tre anni.
Poichè la libertà contrattuale è pressoche totale, qualsiasi durata inferiore o superiore è perfettamente legale.

Conclusione del contratto di affitto
La chiusura di un contratto di affitto deve essere effettuata mediante lettera raccomandata spedita per posta.
Il prorietario non è obbligato ad indicare, nella notifica, i motivi della resiliazione.  Ciò vale anche per l’affittuario, a meno che questa ultimo non invochi la clausola diplomatica (vedi sotto). In tal caso egli dovra fornire la prova del suo trasferimento, precisando che è indipendente dalla sua volontà.

Clausola «diplomatica»

In caso di cessazione anticipata del contratto di affitto prima della scadenza, l’affittuario potrà essere condannato a pagare il canone per tutta la restante durata del contratto.

Per tutti quelli che hanno la possibilita’ di essere trasferiti per motivi di lavoro con scarso preavviso è importante fare inserire nel contratto d’affitto la clausola cosiddetta « diplomatica ». Ne esistono diverse versioni, ma la cosa importante è che l’affittuario possa terminare il contratto mediante preavviso in qualsiasi momento. La clausola dovrà assolutamente restare in vigore durante tutta la durata del contratto e non essere limitata solamente ad un certo numero di anni.
Di solito la contropartita che il proprietario chiede e’ che l’affittuario ripristini la situazione originaria dei locali a proprie spese. Si tratta generalmente di riverniciare i muri e di effettuare una pulizia dei luoghi.
Numerose variazioni sono tuttavia possibili, dato che la libertà contrattuale é totale.

Obblighi del proprietario
In base alla norma vigente gli obblighi del proprietario sono tre:

1) Consegnare all’affittuario il bene dato in locazione

2) Mantenere il bene in condizioni tali da servire all’uso per il quale è stato dato in locazione. In pratica quest’obbligo di manutenzione riguarda solamente le riparazioni ordinarie. Le riparazioni dovute alla normale ususra restano a carico dell’affittuario.

3) Assicurare il pacifico godimento del bene da parte dell’affittuario durante tutta la durata del contratto
Questa garanzia di pacifico godimento del bene è suddivisa in garanzia per fatto personale del locatore, garanzia per fatto di terzi e garanzia centro i vizi nascosti.

a) La garanzia per fatto personale del locatore significa che il primo obbligo di quest’ultimo è di astenersi da qualsiasi atto che potrebbe perturbare il godimento, ossia il locatore non potrà apportare modifiche al bene dato in locazione (trasformare i luoghi, s abbattere o ricostruire un muro per esempio) Viene fatto anche divieto al proprietario di entrare senza autorizzazione nell’immobile.

b) La garanzia per fatto di terzi riguarda le turbative di diritto, dato che il locatore deve garantire l’affittuario contro i disturbi provocati da terzi che vogliono far valere dei diritti sul bene.
c) Il proprietario deve garantire l’affittuario contro i vizi del bene dato in locazione. Ciò significa che il proprietario deve garantire l’affittuario contro qualsiasi difetto o inconveniente che renda il bene improprio all’uso. Ovviamente qui ci riferiamo a vizi strutturali e non a semplici riparazioni dovute all’usura. Per esempio infiltrazioni d’acqua dai muri.

Obblighi dell’affittuario
1) Pagare il canone d’affitto e le spese
È anche importante sapere che l’affitto, in quanto credito, è riscuotibile, il che significa che il locatore dovrebbe in linea di massima passare dall’affittuario per incassare il canone dietro ricevuta.

2) Arredare i locali affittati con sufficiente mobilio (articolo 1752 del codice civile)
Il locatore dispone di un privilegio di credito su alcuni mobili e può farsi pagare in via preferenziale a seguito di pignoramento cautelare.

3) Usufruire come “buon padre di famiglia” del bene preso in affitto
L’obbligo è quello di utilizzare il bene in modo tale che la sostanza non sia compromessa, evitando un uso che possa recare pregiudizio al bene preso in locazione. In concreto l’affittuario deve occupare effettivamente i luoghi, non modificare o deteriorare il bene preso in locazione e assicurarne la custodia.

4) Farsi carico delle riparazioni locative, ossia di quelle che discendono dall’uso corrente del bene. Consigliamo di dettagliare bene nel contratto cosa spetta pagare e a chi.

5) Non cambiare la destinazione del bene. Gli appartamenti ad uso abitativo non possono essere trasformati in negozi e viceversa, senza l’accordo con il proprietario.

6) Restituire il bene alla fine del contratto
Il bene va riconsegnato nella stato in cui se ne è preso possesso, fatto salvo il deterioramento dovuto all’usura normale se così è previsto nel contratto

Indicizzazione
Ai sensi della norma vigente le clausole di indicizzazione, sono nulle. Questa disposizione riguardante l’ordine pubblico; ciò significa che, contrariamente alla maggioranza delle altre disposizioni, le parti non possono convenire il contrario.
Quindi, se una siffatta clausola di aumento figura in un contratto di affitto, l’affittuario non è tenuto a rispettarla. Queste clausole saranno prive di effetto a decorrere dal primo termine successivo alla data del reclamo presentato al locatore mediante lettera raccomandata.

Proroga del contratto
Il punto più importante della legge sui contratti di affitto è l’art. 14, che proroga legalmente tutti i contratti di affitto a meno che non sia d’applicazione una delle clausole indicate nell’articolo stesso.Ciò significa che qualsiasi contratto arrivato a scadenza viene automaticamente prorogato.

Le clausole per nn procedere alla proroga sono:
1) Fabbisogno personale

2) Mancato rispetto degli obblighi da parte dell’affittuario
È evidente che, se l’affittuario non soddisfa i suoi obblighi, il locatore ha il diritto di risolvere il contratto di locazione. Ad esempio: mancato pagamento, pagamento ritardato, pagamento irregolare o parziale dell’affitto, ecc.

3) Motivi gravi e legittimi
Al riguardo occorre che il danno eventualmente causato al proprietario sia superiore a quello subito dall’affittuario. Alcuni esempi: demolizione dell’immobile in vista della costruzione di uno stabile a più appartamenti, trasformazioni che rendano inabitabili i luoghi a titolo temporaneo, ospitalità accordata ad un membro della famiglia o ad una persona che prenda cura del locatore, ecc.
Non sono invece considerati motivi gravi e legittimi: la possibilità di affittare ad un altro inquilino disposto a pagare un canone più elevato, la promessa di vendita dell’immobile liberato dagli affittuari, ecc.
Qualora, nei casi precitati, l’affittuario dovesse rifiutarsi di lasciare i luoghi, spetta al proprietario di investire il giudice di pace al fine di ottenere la resiliazione giudiziaria del contratto,
È evidente che nessun proprietario può farsi giustizia da solo, ad esempio cambiando le serrature. I

Termine di sgombero
Se, a seguito di lettera raccomandata contenente la resiliazione del contratto, l’affittuario non vuole, per qualsiasi motivo, liberare i locali spetterà solamente al giudice di pace competente in materia di contratti di affitto ordinare lo sgombero.

Naturalmente, qualsiasi introduzione illecita del locatore nei luoghi dati in locazione costituisce violazione di domicilio, rispettivamente furto con scasso, ed è quindi punita dal codice penale.
Se una sentenza fissa un termine di sgombero superiore a quindici giorni, l’affittuario può chiedere al giudice di pace, tre giorni prima della scadenza del primo termine, una prima proroga. Se la sentenza fissa un termine di sgombero inferiore a quindici giorni, l’affittuario può chiedere fino all’ultimo giorno al giudice di pace una prima proroga.
La proroga non potrà superare i tre mesi, ma potrà essere rinnovata due volte, ciascuna delle quali per una durata massima di tre mesi.
La richiesta di prolungamento della proroga deve essere presentata almeno tre giorni prima della scadenza della proroga stessa.

Gli elementi che figurano nel presente documento sono forniti a titolo puramente informativo e non impegnano giuridicamente l’autore e il sito su cui e’ pubblicato. Tutti gli elementi possono essere soggetti a modifica, segnatamente a seguito di nuovi testi normativi o a nuova giurisprudenza.

Le informazioni sono state raccolte a titolo informativo, per offrire una prima immagine di come funzionino le procedure di affitto in Lussemburgo. E’ possibile quindi che esse siano incomplete, non esaustive o non aggiornate. Ogni informazione va verificata presso il servizio competente e nella legislazione in vigore. L’associazione declina ogni responsabilità per  qualsiasi utilizzo delle informazioni qui contenute.

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